2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
 
　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿（原《婚姻司法解释三》第10条）。对于该条文中的“相对应财产增值部分”应当如何计算，在最高法院民事审判第一庭出具意见之前，不同地方的法院在实务中对于该增值部分的计算方式大相径庭。其中几种常见计算方式及法院相应判决依据，王丹丹律师列举如下，
 
　　第一种计算方式为对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分（包括还贷本金和利息）÷房屋总价款（房屋购买时价格+贷款总利息）×离婚时房屋的市场价值，分割对应增值部分时，再根据具体的比例进行分割即可。
 
　　例如深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第2010号判决中，原审法院认为某某花园6栋704房产系汪某婚前购买，该房产属于其个人财产，彭某婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但彭某依法有权对该房产婚后共同还贷及房屋增值部分进行分割。汪某购买某某花园6栋704房产的价格为54万元，贷款39万元，截止彭某、汪某离婚前的最后还款日即2013年2月11日，共偿还贷款本金74284.84元、利息102456.81元，其中彭某、汪某婚姻关系存续期间双方共同偿还贷款本金36525.61元、利息39095.38元。该房产评估价值为1521520元。该房产在彭某、汪某婚姻关系存续期间共有部分增值后的金额为179091.96元［（36525.61＋39095.38）÷（540000＋102456.81）］×1521520，彭某依法分得该增值后金额的一半即89545.98元，二审法院深圳市中级人民法院对该判决予以维持。本案中，对应增值部分分割比例为50%，在有的案件中，法院也会因女方需要抚养孩子，依据保护妇女儿童利益的原则进行分割，分割比例会达到55%-60%。
 
　　第二种计算方式为对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分（包括还贷本金和利息）÷房屋总价款（结婚时房价）×离婚时房屋的市场价值。
 
　　例如辽宁省大连市中级人民法院(2015)大民一终字第288号民事判决中，原审法院认为大连市沙河口区某街8号19层2号房屋，经大连久泰房地产估价有限公司估价，认定双方结婚时价格为51.5万元，离婚时价格为96万元。庭审中双方均确认婚后双方共计还贷32万元，该部分在结婚时房价中所占比例为［（320000元÷515000元）×100%］62.14%。因此被告应给付原告婚后还贷及其增值的一半［（96万元×62.14%）÷2］298272元，二审法院大连市中级人民法院对该项判决予以支持。
 
　　本案中，法院计算不动产增值部分以结婚时房屋的价格为基点，不动产的升值率则是离婚时房屋的市场价值÷结婚时房屋的价值，这种算法相对于第一种算法更合理一些，因为，现实生活中存在一方购买房屋后独自还贷一段时间后才结婚的情形，这时一方独自还贷的时间段中房屋的增值部分应当由其独享，非产权登记方对此没有任何贡献价值，不能获得此段期间房产的增值。
 
　　第三种计算方式为对应增值部分=（房屋现价-剩余本息）×[（共同还贷本息÷2）÷双方合计出资数额]。
 
　　例如广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民一终字第714号判决，原审法院认为位于珠海市斗门区城南白藤二路泰和苑1栋1单元502房的房屋为吕雄波婚前购买且产权登记在吕雄波个人名下，该房产应属吕雄波个人财产。双方婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还了按揭贷款，吕雄波应当按照曹红彬在涉案房屋上的出资比例给予曹红彬补偿。庭审中，双方均同意房屋现价（含装修带家私家电）按520000元计算，原审法院予以准许。涉案房屋目前的市场价值应是双方所确认的房屋现价520000元减去所负债务即未偿还的贷款本息203057.54元（截止到2014年5月10日止）后的净价值为316942.46元。曹红彬在涉案房屋上的出资额为婚后（截止到2014年5月10日止）已偿还的贷款本息的一半即27820.15元（55640.3元÷2）；吕雄波的出资额为婚前首付款112000元＋婚前还款本息18138.78元＋婚后还款本息的一半27820.15元，合计为157958.93元；曹红彬在涉案房屋所占的出资比例为27820.15元÷（27820.15元＋157958.93元）=15%。吕雄波应当给予曹红彬的补偿数额为47541元（316942.46元×15%）。二审法院珠海市中级人民法院对该项判决予以支持。本案中的不动产增值部分计算公式在实务中运用较少，这种计算房屋净价值的方式，如果出现房屋贬值的情况即房屋现价低于剩余本息则无法适用。
 
　　对于实务中关于夫妻共同还贷不动产增值部分的五花八门的规定，最高法院民一庭吴晓芳法官于《离婚案件之不动产婚内共同还贷及增值的计算方法》中对该种情形进行了归纳总结，认为对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应当分步计算：
 
　　第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格÷不动产成本，这里的不动产成本等于购买时（或结婚时）不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。 “其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
 
　　第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
 
　　最高院的计算方式考虑了时间节点问题，认为增值部分只包括婚后增值的部分，婚前增值的部分应当认定为一方的婚前个人财产，同时考虑两种情形：一是离婚时贷款尚未清偿完毕时，只将夫妻共同偿还的利息算入不动产成本，防止非产权登记方既没有享受到离婚后房屋的增值部分，还要承担因将房屋所有贷款利息纳入不动产成本而导致的不动产升值率降低的结果；二是对于一方购买房屋后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率时应当以结婚时不动产价格作为计算依据，而不是以购买时不动产价格为依据。
 
　　最高院举例，甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。此时，对于该房屋的增值部分计算，第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格÷(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90÷（41＋3＋1）＝200％；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10×200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。故该房屋归甲男所有，甲男应支付乙女10万元补偿款。
 
　　自2016年吴晓芳法官执笔的《离婚案件之不动产婚内共同还贷及增值的计算方法》在最高人民法院民事审判第一庭编写的《民事审判指导与参考》总第65期刊登后，该文章为法官在司法实践中提供了简单明了可供借鉴的方法，自此，无论是北京还是上海的大多数法院对于夫妻一方婚前购买房屋婚后共同还贷的增值部分的计算方式，都会参照最高院这个计算公式。
 
　　但是，还有一种更复杂的情况出现了，如果是婚前夫妻一方与他人共有的不动产，比如男方和父母共有的房产，婚后用夫妻共同财产还贷，那么离婚时共同还贷的增值部分应当如何计算呢？
 
　　对此，上海市第二中级人民法院熊燕法官曾在2021年审理的一起上诉案件中表达了其观点：【案件】在赵某诉戴某、戴某某、秦某共有物分割纠纷案中，戴某某、秦某系夫妻关系，戴某系二人之子。2004年6月16日三人共同购买房屋，2005年9月13日房屋产权被登记为戴某、戴某某、秦某共同共有。戴某与赵某于2006年4月29日登记结婚，2019年9月29日，双方离婚。
 
　　对于共有房屋婚后共同还贷的增值部分的分割，熊燕法官认为“机械的使用最高院民一庭的计算公式是不合理的，因为这将导致无论戴某是与其父母共有房产还是个人独有，戴某都一样以婚内该房产增值的全部作为基数向赵某支付补偿款。”
 
　　因此，熊燕法官认为“对于不动产于婚前登记于夫妻一方与他人共有的情形，我们在区分夫妻内部财产关系以及夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可分步计算离婚时参与还贷一方应得的补偿额。第一步，先计算夫妻中登记产权一方在所有产权人中应当分得的增值部分。本案中，戴某系与其父母共同共有，考虑到他们身份关系的特殊性，该共同共有关系不应当以出资比例为依据确定各方份额，并且因戴某父母的夫妻关系以及所有产权人之间的父母子女关系，适当调整戴某父母的份额是合适的。因此，戴某应分得的房产增值为整个房产增值的三分之一至二分之一是合理的。第二步，计算共同还贷贡献率。该共同还贷贡献率与前文的计算方式也不同，因为登记产权的夫妻一方对购置该房屋的贡献是有限的，并非像个人独有房屋时参与所有成本的出资。本案中，若房屋的首付系由戴某父母全部支出的话，戴某则以其名下全部贷款对该房屋作出贡献。戴某对诉争房产全部的出资贡献包括已归还的贷款本息和未来要归还的贷款本金，共同还贷本息除以上述数值即为共同还贷贡献率。第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，即共同还贷本息+共同还贷贡献率x登记产权夫妻一方应享有的增值部分，上述数额的一半作为补偿额。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例，实践中应当考察上述因素来确定具体分割比例。”
 
　　对此，王丹丹律师持与熊燕法官相同的观点。在我们处理的多个婚姻家事纠纷案件中，婚前购房，婚后还贷，离婚计算增值补偿的问题是非常多见的。但是由于婚前购房出资人和登记人不同，使得这一类案件在细节的处理上也存在千差万别的结果。
 
　　王丹丹律师认为，在众多的不动产增值部分计算方式中最高院升值率的计算方式是最为合理的。但是该种计算方式不能覆盖全部的案件特殊类型。在司法实践中，如果婚前夫妻一方与他人共有不动产，则离婚时应当考虑其他共有人对不动产增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方最终所能获得的增值补偿份额。
 
　　本文撰稿人：王丹丹
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