房产登记为女方99%，男方1%，离婚时真的按该比例分割么？

​​​​​​​　　本文撰稿人：王丹丹

　　随着社会的不断变迁，婚姻关系的稳定也受到了考验。在一段婚姻关系终结时，夫妻共同财产中的房产如何分割一直是一个敏感且复杂的问题。我国《民法典》婚姻家庭编中第1065条明确规定，“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。”由此可见，我国法律规定夫妻婚后的财产实行的是“共同所有制”，除非夫妻双方另有约定。也就是说，在夫妻双方没有约定的情况下，婚姻存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，性质为共同共有。
 
　　但是，现实生活中的情况远远比法律规定复杂的多，近期恰好就有律师同行和朋友同时向笔者咨询该类问题，共同点都是房屋不动产登记簿上显示房屋系双方按份共有，女方份额为99%，男方份额为1%，而不同之处在于房屋的购买时间点不同，故本文主要讨论两种房屋按份共有的情形：
　　1、男女双方结婚后用夫妻共同财产购买房屋，并登记为女方99%和男方1%时，离婚后该房产怎么分割？
　　2、男方婚前全款买房，婚后因男方出轨将女方名字加上，并登记为女方99%，男方1%，离婚后怎么分割？
 
　　这两种情形离婚时，该房屋怎么分割，、是完全按照房产登记的比例，、女方获得房屋的99%，、男方获得房屋的1%么？
 
　　针对第一种情况，王丹丹律师团队可提供两个真实的案例供大家参考。这两个案例分别发生在北京和上海，分别经历了一审和二审，北京的案例甚至还经历了再审，可谓是一波三折。
　　北京案例基本案情：陈某（女）、王某（男）在登记结婚后购入房产，在房贷还完后，陈某委托王某办理产权证事宜。在办理房屋产权登记时，双方出具书面的《声明》载明：“双方按份共有：陈某占有份额99%，王某占有份额1%”，且王某代陈某在该声明上签字。王某在登记机关的询问记录上也认可登记事项系其真实意思表示。不动产权证书登记显示房屋共有情况为按份共有，王某1%，陈某99%。庭审中，对于夫妻双方约定房产份额的原因，陈某主张自己收入较高，对家庭贡献较大，而王某则主张在办理房产证时并不清楚1%和99%的意义。关于出资情况，王某主张自己大概出资三四万元，认可房屋从购买到提前还贷确实都是陈某出资多。现房屋评估价值为367.8万元，陈某主张按照房产登记份额为准分割房屋，王某则主张平均分割。
 
　　北京市房山区人民法院经一审后认为：“关于房产问题，1204号房屋登记在双方名下，虽然该房屋不动产权证书显示为按份共有，王某1%，陈某99%，但该房屋为双方婚后购买，婚姻存续期间共同还贷，双方就该房屋亦无其他约定情形，现原告请求应以房产证的登记为准进行分割，无法律依据。考虑到实际情况认定房屋归陈某所有为宜，由原告向被告支付相应房屋补偿款，从照顾女方的原则出发，房屋补偿款本院酌定为150万元（约房屋总价40%）。”
 
　　北京市第二中级人民法院经二审后认为：“按照婚姻法相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。而陈某、王某所签《声明》系办理产权证书出具，且王某表示不清楚该《声明》的内容及意义。在双方未单独以书面形式作出明确约定的情况下，难以认定双方对涉案房屋存在夫妻约定。陈某虽然提交了录音、微信聊天截屏等证据，但结合录音时所处情境，王某对于房屋份额的表述并非在理性状态下作出，亦未采取法律规定的书面形式，无法据此认定陈某主张的对房屋份额的约定。驳回上诉，维持原判。”
 
　　再审北京市高级人民法院作出民事裁定，驳回再审申请。
　　北京市检察院抗诉认为：夫妻将婚后购买的房屋登记为按份共有，不仅仅是一种特别的意思表示，而且是双方已经完成的行为，该意思表示和登记行为经过了房屋管理部门的确认。由此可见，双方通过权属登记的方式明确约定了涉案房屋的份额，审判机关认为双方未单独以书面形式作出明确约定，属于适用法律错误。
 
　　北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审。
　　再审法院经审理认为：“根据查明的事实，王某和陈某将房屋产权登记为按份共有，并且在办理登记的声明中明确约定为按份共有，份额比例为王某1%，陈某99%。王某签署声明（并代理陈某签署）并向登记机关表明是其真实意思表示，这意味着当事人双方对房产作出了按份共有的约定，并且已按照约定进行了物权登记。该约定和登记对陈某和王某双方具有约束力。因此，对于涉案房屋，应当按照按份共有的约定进行分割。根据按份共有的份额比例，法院认定该房屋归陈某所有为宜，由陈某向王某支付相应房屋折价款。原审对于房屋分割处理有误，再审予以改正。”【北京市第二中级人民法院（2021）京02民再181号民事判决书】
 
　　本案一审、二审法院都认为仅凭不动产产权登记簿上所登记的产权份额并不能说明夫妻双方对婚内财产进行了约定，不符合夫妻约定财产制的形式要件，即“约定应当采取书面形式”，故以不动产产权登记簿登记的份额进行房产分割于法无据。后经检察院抗诉后，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审，重审后撤销一审、二审判决，最终判决按照产权登记份额分割。
 
　　上海案例基本案情：原、被告婚后购入川沙路一处房产，双方一致确认购入价为1720000元，其中首付1020000元由原告之母支付，余款700000元由原、被告共同申请公积金贷款支付。因房屋首付款由原告之母支付，故原被告自愿协商一致将川沙房屋按份登记共有，原告占99%份额，被告占1%份额。现，原告向法院起诉要求离婚，并要求按照产权登记份额分割房产。
 
　　一审法院经审理认为：“川沙路房屋系原、被告婚后购买，产权登记为共有，故系原、被告夫妻共同财产。原、被告在申请房地产登记时，将产权登记为原、被告按份共有，系当时双方基于首付款由原告父母全额出资情况下协商结果，对双方均有约束力，应在房屋分割时予以充分考虑。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和贷款700,000元共同组成，在原告父母出资仅占一半多比例情况下，被告仅分割房屋价值1%，显然与原、被告各自对房屋贡献严重不符，有失公允。综上，本院以房屋产权登记为基础，结合考虑原、被告各自对房屋贡献、照顾女方原则等因素，确定川沙路房屋归原告所有，在房屋市值扣除目前剩余贷款后，酌情确定原告支付被告房屋折价款500,000元（按照市场价格占房屋总比例15%）。”【（2020）沪0115民初29191号】
 
　　二审法院经审理认为：“案涉房屋是原、被告双方婚后购买的，且作了按份共有的产权登记，由此可见，二人对这套房屋的产权归属达成了按各自比例共同共有的协议。上述房产登记是双方真实意思表示，符合有关夫妻财产分别制的规定，对双方均具有约束力，应按照此项约定执行。且民事主体遵循诚实信用原则，秉持诚信，恪守承诺，才属公允。因此，对这套房屋的分割，不应当违背二人产权登记时自愿达成的共同协议，应当以按份共有比例依法进行分割。”最终，上海一中院判决房屋归原告所有，在扣除目前剩余贷款后，改判原告支付被告房屋折价款2.8万余元，剩余贷款由原告归还。
 
　　本案中，一审法院综合房屋实际的出资情况、双方还贷情况等多种因素，考虑到双方对房产的贡献，将被告所占房产份额进行调整。二审法院则认为双方所做的按份共有的产权登记即可视为对夫妻共同财产的房屋达成了按份共有的协议，该登记是双方真实意思表示，亦符合夫妻财产分别制的规定。
 
　　那么针对第二种情况，夫妻一方将婚前房产在婚后加上另一方的名字，且另一方占据总份额的99%，法院会如何处理呢？是否还会有观点认为分割时应当考虑双方的贡献值呢？
 
　　对此，王丹丹律师团队在查找的百余类似判例后，未曾发现有法院持有分割时应当考虑双方贡献值的观点。无论一方当事人将其婚前房产的1/6、1/4、1/2还是99%的份额变更给另一方，法院普遍认为该行为表明了一方当事人有将婚前财产转化为共同财产的意愿，系夫妻对婚前财产归属的约定，该约定对双方均具有约束力。
 
　　比如，江苏省新沂市人民法院就在某个案子中提到，“对于有争议的财产，苏州市高新区马浜花园72幢302室的房产一套、海南马自达牌的轿车一辆原系原告李某的婚前个人购置的财产。根据法律规定，婚前财产不因双方婚姻关系的建立而转化为共同财产，但夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同共有或者部分各自所有、部分共同共有，且该约定对双方具有约束力。婚后，原、被告对上述两项有争议的财产进行了变更登记，该房产所有权登记由李某变更为李某和马某按份共有，李某占1%，马某占99%，应视为双方对婚前财产进行了约定。苏州市高新区马浜花园72幢302室的房产份额约定明确，应按照约定分割财产，海南马自达牌的轿车财产份额没有约定，按照婚姻法规定应按照共有财产处理。”【(2014)新双民初字第00355号】
 
　　综上所述，根据王丹丹律师团队搜集到的上百个类似案例，结合上述北京、上海两地区几个典型案例来看，王丹丹律师认为虽然几个案例都经过了不同法院的审理，上下级法院在房产分割原则和处理方式上也存在不同的观点，但最终的生效审判结果是趋向一致的，与王律师的观点也是不谋而合的。
 
　　这表明在司法实践中倾向性观点已然是：无论该房产是婚内购买的还是婚前购买的，房屋产权证上所登记的份额应被视为夫妻双方对夫妻财产所做的特别约定，因此在进行房产分割时应当依据房屋产权证上所登记的份额来分割。法院一般会认为房屋产权登记情况就是双方达成的一致意见，如果该意思表示真实，双方就是对夫妻共同财产做出了书面的约定，对双方均具有法律效力和约束力。
 
　　而对于有的法院所提出的，产权登记并不等同于夫妻财产的书面约定，不能打破婚后共同财产混同制的规定，王丹丹律师在处理过往案件中也有对方提出该观点。对此，王律师认为，产权登记虽然不能当然的替代夫妻之间订立的书面财产约定协议，订立书面财产约定协议也不能完全替代产权登记，仅对房屋进行书面的份额约定并不会产生物权变动的效果。但是，法律也不应当苛刻的要求当事人必须有一份名为《夫妻财产约定》的书面合同，如果没有该书面合同就完全否认双方关于财产份额的约定。王律师认为，无论是双方在产权登记时所作出的声明还是笔录，凡是能够证明双方已经对夫妻共同财产作出特别约定并达成一致意见，且意思表示真实的，都不违背夫妻财产约定制的要件，应当认定为夫妻双方已对财产进行了书面约定。所以，王律师在此也提醒各位，在夫妻婚姻关系存续期间，无论是对婚前的房产还是婚内的房产的产权份额重新达成比例的，应当既要签订书面协议，还要进行产权登记，这样才能万无一失！
 
　　我是王丹丹律师，你的财产我来守护！！！
 
　　本文撰稿人：王丹丹
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