本文撰稿人：鲍殷豪、石晶

　　2022年新冠疫情卷土重来，上海全城被迫按下“暂停键”。5月初，全市首批660多家重点企业复工率已经超过90%，但商业地产租赁行业受到的强烈冲击，短期内仍在持续。为有效应对疫情防控和经济社会发展出现的新情况和新问题，最高人民法院、上海市高级人民法院先后出台多个文件，详细地阐述了疫情防控期间发生的房屋租赁合同纠纷的解决原则，对于法院处理相关案件具有明确的指导意义。本文从司法实践的角度，对疫情期间商业地产租赁合同能否解除、租金可否减免等问题进行了梳理和研究，希望能够对出租和承租双方提供借鉴和指引。
 
　　一、疫情期间不可抗力和情势变更的适用
 
　　1、不可抗力
 
　　根据《民法典》第一百八十条及第五百九十条的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说，不可抗力的存在并不必然产生不可抗力的法律效果，只有在不可抗力的产生导致当事人不能履行合同的程度，才能发生不可抗力的效果。根据前述条款，不难判断新冠肺炎疫情或疫情防控措施作为重大突发事件，具有不能避免不能克服的特性，符合不可抗力的基本特征，但这并不意味着所有的房屋租赁合同纠纷都可以援引不可抗力的规则从而免除责任。要发生适用不可抗力的法律效果，不仅要在个案中查明疫情对于承租人是否构成不可抗力，更要查明不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系。
 
　　上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》问题2中也强调，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
 
　　2、情势变更
 
　　根据《民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
 
　　上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》问题2中明确，如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。需要注意的是，有关情势变更原则的适用程序较为严格，人民法院具有较大的裁量权，在司法实践中须审慎把握，当事人并非可以理所当然以情势变更为由要求变更或解除合同，需要结合个案进行综合判断。
 
　　3、不可抗力与情势变更的适用区别
 
　　根据前述规定，我们可以发现二者最根本的区别在于，不可抗力规则规制的是因不可抗力影响导致合同无法再继续履行即履行不能的责任分担问题；而情势变更制度调整的是尚未达到合同履行不能的程度，但是如果继续履行将对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的情形。性质上，不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能即可；情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，更依赖于法院对此进行自由裁量。
 
　　二、司法实践中的适用
 
　　对经营性房屋租赁合同纠纷而言，因受到新冠疫情影响，承租人与出租人之间常见的矛盾主要为延迟支付租金、租金减免、提前退租等，面对这些纠纷，不可抗力规则或情势变更规则的适用均有所不同。
 
　　1、承租人迟延支付租金
 
　　因疫情防控措施导致经营性房屋租赁合同的承租人无法正常使用租赁房屋进行经营活动，导致承租人资金周转困难从而无法按时支付房屋租金的，对此《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据该条规定，承租人因疫情影响未按时支付租金的，出租人不享有合同解除权。如（2021）沪01民终876号一案中，法院认为承租人承租商铺用于开展线下体育培训，因疫情及其防控措施的影响，经营确实会受到限制，在此情形下，其未按时支付租赁费用，出租人应给予理解和宽限，不能以承租人违约为由行使合同解除权。
 
　　经营性房屋租赁合同中，往往存在承租人逾期支付租金的滞纳金条款，对于受到疫情影响逾期支付租金产生的滞纳金，法院一般不予支持。（2021）沪01民终4930号一案中，法院认为，法院考虑到当时新冠疫情防控的需要，承租人作为3-10岁儿童教育培训机构，其日常经营确实受到了严重影响，故从公平角度出发，酌情认定承租人应向出租人支付的此期间的租金减免至72，013元。对于逾期付款的滞纳金，其中2020年1月30日至2020年5月28日的租金由于受疫情的影响，承租人无法正常使用系争房屋且出租人与承租人对于租金减免的数额以及承租的面积产生争议，承租人迟延支付也属情有可原，故承租人无须支付该时间段内逾期支付租金的滞纳金。
 
　　2、承租人请求减免租金
 
　　（1）租金减免的相关政策
 
　　《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
 
　　《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》第七条：“减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。”
 
　　（2）是否支持租金减免
 
　　从上述的政策可以发现，对于国有房屋的承租人，在疫情防控期间的租金如何减免有详细的条文规定，但是对于非国有房屋的承租人，其租金减免政策并不明确，实践中这些承租人往往将其请求诉诸于法院，由法院来酌情确定其租金能不能减以及如何减的问题。
 
　　法院在接收此类案件时，秉持调解协商、互谅互让、共担风险、共渡难关的原则，首先引导当事人协商调解解决，促成双方当事人互谅互让，最大限度地减少当事人的负担。调解不成的，法院往往结合合同的履行情况、疫情对于合同履行的影响程度等实际情况进行综合考量，按照公平原则妥善处理。因疫情防控措施导致承租人无法正常使用房屋进行经营活动，导致经营困难或者产生一定经济损失，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。
 
　　如（2021）沪02民终2757号一案中，法院认为，因疫情原因，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，3月24日调整为二级响应。此正值春节消费旺季，但受疫情影响致商业萧条，承租人作为餐饮企业，受到的冲击无疑是巨大的。承租人所欠付的租金期间，处于疫情防控最严时期，该情形不属于商业风险，继续要求承租人按照原租赁合同支付租金明显不公，故承租人减免租金的请求，应予以准许。因双方对租金减免不能达成一致，法院结合实际情况，疫情作为不可抗力对承租人造成的影响，根据情势变更原则、公平原则对租金予以调整、分担。参照本市疫情一级响应的时间节点，在2020年1月24日之前的租金不予减免，承租人按合同约定支付，之后的租金酌情予以减免。
 
　　但需要强调的是，承租人请求法院减免疫情期间租金，都应当就其因受疫情影响导致租赁房屋无法正常使用、并对其造成经营困难或营收产生重大减损承担举证责任，以实现租金减免的请求。
 
　　3、承租人请求解除合同
 
　　根据《民法典》第五百六十三条的规定，不可抗力是合同的法定解除情形之一,但以不可抗力为由解除合同的，需满足“不可抗力致使合同目的不能实现”的条件。在房屋租赁关系中，承租人的主要义务是支付租金，系金钱债务，金钱债务依其性质不存在因疫情导致无法履行的问题，加上对承租人而言，疫情或疫情防控措施仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成房屋在合同租期内持久性不能使用，通常情况下合同目的并非无法实现。此时，若承租人以疫情不可抗力为由解除房屋租赁合同的，一般视为承租人违约导致合同解除。如（2021）沪01民终3728号案件中，法院认为，租赁合同属于继续性合同，“疫情”发生时距离租期结束还有5年有余，“疫情”可能导致承租人一时性的经营困难，但并未达到合同目的无法实现的程度，承租人以不可抗力解除合同，理由不能成立。最终，法院判决承租人应当承担解约违约金。
 
　　但如果承租人主张因疫情导致合同无法履行，且提交充分证据证明疫情导致其履约困难，合同目的不能实现的，则此时承租人享有法定解除权。（2021）沪02民终7373号一案中，法院认为，承租人作为室内儿童类游乐业态，无法开展正常的经营活动，此系法律规定及合同约定的双方不能合理控制、不可预见亦无法避免的事件，承租人确受疫情影响客观上无法进行经营，合同目的无法实现，其亦当享有法定的解除权。
 
　　综上，无论是2020年还是2022年，新冠疫情在法律上属于不可抗力还是情势变更，不可一概而论，应结合具体个案的实际情况，综合考量疫情对不同地区、不同行业、疫情发生时间、发展期间、严重程度、封控措施强度等因素的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，最终根据公平原则确定责任负担方式。具体而言，如果承租人因疫情防控原因直接导致合同履行不能或者导致合同目的根本无法实现的，可按照不可抗力规则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现的，一般可按照情势变更原则处理。
 
　　最后，让我们一起期待人间烟火，城市喧嚣，期待阳和启蛰，涅槃重生！

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