本文撰稿人：朱岩 2022年3月，中国进入新一轮疫情爆发期，尤其是上海地区疫情严重，管控措施不断升级，全域封闭管理。受此影响，市场经济正常运行遭受较大冲击，而商业物业租赁合同作为市场主体参与经济活动的一类常见合同，其履行及纠纷解决成为社会民众广泛关注的问题，本文将结合法律规定、政府政策及司法实践对上海地区商业物业租赁合同纠纷处理进行探讨，供大家参考。
一、租赁合同纠纷处理的法律适用 （一）法律层面 疫情下商业物业租赁合同履行及纠纷的处理，应遵循以下原则：一是信守合同、尊重约定。租赁合同中对于合同履行障碍等事项有约定的，首先应按合同约定执行。对于合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行，对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，促进合同继续履行，防止各方损失继续扩大；二是依法调整、共担损失。合同没有约定或约定不明，各方又协商不成的，则应根据实际履约情况，准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规则。受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，正确适用情势变更规则[ 2022年4月10日上海市高级人民法院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》（2022年版）问题1：人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则？【1】
【1】2022年4月10日上海市高级人民法院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》（2022年版）问题1：人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则？
1.不可抗力规则 不可抗力系指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
在疫情构成不可抗力的情况下，根据相关法律规定，将产生如下法律后果：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的时，任何一方当事人均有权选择解除合同。
《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的......”。不可抗力事件的发生，对履行合同的影响有大有小，有时只是暂时性的影响，可以通过延期履行实现合同目的，此时当事人便不能径行解除合同。如大型商场、仓库、科研用楼等租赁用房合同期限往往较长，租赁双方如能通过延期履行等方式继续履行的，一般不得主张解除合同，但对于短期租赁合同因承租人租赁物业往往具有特定目的且具有时间上的不可更改性，如举办展销、展览、会议、培训等，因受疫情影响未能履行的，一般可主张解除。
（2）因不可抗力致使不能履行民事义务或合同的，不承担民事责任，部分或者全部免除合同责任。
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”据此，需要根据不可抗力对合同履行的具体影响（完全无法履行还是仅部分无法履行），进而判断免责的范围和程度；如一方当事人违反了及时通知义务，则就另一方当事人未获知不可抗力相关信息而遭受的额外损失，该方当事人不应因不可抗力而免责，仍负有赔偿损失的责任。
2.情势变更规则 情势变更系指合同成立后，客观情况发生了无法预见、不属于商业风险的重大变化，致使原来订立合同的基础丧失或者动摇，继续履行合同对当事人一方显属不公平的，因而允许变更或解除合同以确保当事人利益的衡平。
根据《民法典》第五百三十三条的规定，适用情势变更规则需要满足的基本条件有：（1）合同依法成立后，客观情况发生了重大变化；（2）重大变化发生在合同成立后至合同履约完毕的期间内；（3）重大变化系当事人在订立合同时所无法预见亦不属于商业风险；（4）继续履行合同对于当事人一方明显不公平。
在疫情构成情势变更的情况下，根据相关法律规定，将产生如下法律后果：
（1）受不利影响的当事人可以与对方重新协商。双方当事人应遵循诚实信用原则，积极协商，重新调整双方的权利义务，促使合同继续履行或进行解除。
（2）协商不成的，当事人可以请求法院或仲裁机构变更或者解除合同。为避免当事人以情势变更规则作为逃避履行合同的借口，人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况严格审查是否构成情势变更规则的适用条件，如符合则应当依据公平原则变更或解除双方签署的合同。
（二）司法解释、司法政策及政府政策层面 上海地区商业物业租赁合同纠纷的处理可能涉及以下司法解释、司法政策及政府政策等文件（具体文件内容详见文末附件）。
1.相关司法解释 最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知等司法解释文件。
2.相关司法政策 上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）（2020年版）、关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年版）等司法政策文件。
3.相关政府政策 上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》、上海市人民政府关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知及租赁物业所在地政府部门发布的涉及减免租金、缓交租金等的政策文件。
二、租赁合同纠纷典型问题相关审判实践 （一）承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金？ 案例1：黄某等与椰岛公司房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪02民终7990号
裁判观点：鉴于该期间系新冠疫情严控期间，
人员流动受限致使永海酒店之经营活动受到较大影响，基于公平原则，该时段租金损失可由租赁双方共同分担，故法院酌情减免永海酒店一个月租金。 案例2：众桁公司与老场坊公司房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪02民终8223号
裁判观点：2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。
被告作为主营公共浴室的单位，经营客观上会受到较大影响，法院酌情减免2020年2月起至2020年4月止的房屋使用费。 案例3：途腾置业有限公司等与房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪02民终10476号
裁判观点：杨某承租系争房屋用于经营，新冠疫情的防控措施导致其在2020年1月下旬至2月无法正常使用系争房屋。
当事人对于不可抗力需共担风险、共渡难关，法院按公平原则酌情免除杨某租金6，000元。 总结：对减免租金符合双方合同约定的，应先按合同约定执行。既不符合合同约定又不符合政策规定的，在因疫情防控措施构成不可抗力时，导致承租人无营业收入或营业收入明显减少的，继续按原租赁合同支付租金对承租人显示公平，如完全免除承租人此期间的租金，将所有损失和责任由出租人承担，对无过错的出租人亦有失公平，故法院倾向于按照利益衡平、共担损失的原则，结合租赁用途、疫情对租赁市场的影响程度及持续时间等因素，在兼顾适当性和合理性原则基础上，酌情减免相应租金，或支持延长合同租期等。
（二）承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除租赁合同？ 案例1：黄某等与椰岛公司房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪02民终7990号
裁判观点：
虽然客观上疫情对永海酒店的经营活动有一定影响，但并不必然导致租赁合同无法继续履行，故永海酒店搬离系争房屋的行为系
擅自解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。
案例2：昊雄公司与瑞疆公司房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪01民终10058号
裁判观点：
新冠疫情爆发，存在影响上诉人按照合同目的使用涉案房屋的情形，但该种影响系暂时性的，并不会导致上诉人长期无法使用涉案房屋，涉案房屋租赁合同目的并非无法实现；即便新冠疫情确实导致上诉人经营困难，基于恪守合同约定之善意，上诉人也应积极与被上诉人协商，共同度过暂时的经营困难。故上诉人擅自
搬离涉案房屋的行为，有违诚实信用原则，应认定为上诉人违约致租赁合同解除。
案例3：火耳公司与暴龙公司租赁合同纠纷
案号：(2021)京01民终9286号
裁判观点：因疫情影响导致通州运河文化庙会取消，
双方合同目的无法实现，现承租人诉请出租人返还预付租金，一审法院平衡双方利益考量，根据公平原则认定涉案期间的租金损失由双方共同负担并无不当。火耳公司上诉请求对全额租金不予退还，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
总结：商业物业租赁合同期限往往较长，而疫情或疫情防控措施对承租人的影响一般是暂时性的，并不会导致承租人长期无法使用租赁物业，实质影响合同目的的实现。同时，在不可抗力对合同双方均造成影响时，若允许承租人单方解除合同不仅损害了无过错出租人的合法权益，致使损失进一步扩大，也不利于市场经济秩序的稳定和发展。司法实践中，法院一般不会支持承租人解除租赁合同的诉请，但若继续履行租赁合同成本明显过高或合同陷入履行僵局，且通过降低租金、延长租期等方式变更合同仍显失公平的，则可根据案件实际情况支持解除合同，以降低双方损失。
此外，承租人为举办展览、展销、会议等活动而预定场地，属于带有特殊的目的租赁场地，具有时间上的不可更改性，若突遇疫情或有关部门采取疫情防控措施导致活动无法举办而取消的，租赁场地的特殊目的便无法实现，此时承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，法院通常会予以支持。
（三）出租人是否有权以承租人未按约定支付租金为由解除租赁合同？ 案例1：晨达公司与万某房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)沪01民终565号
裁判观点：
时值新冠疫情爆发时期，租赁房屋所处商场全面停业，即便4月起陆续恢复营业，也无法达到正常经营状态，被上诉人未在上诉人规定期限内支付系情有可原。上诉人以被上诉人违约为由，向被上诉人发送解约函，行使单方解除权欠妥当。
案例2：碧鑫公司与顺忠公司等房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)沪01民终13328号
裁判观点：新冠疫情爆发后，双方就租金减免问题进行磋商，最终未达成一致，加之
疫情会对经营使用系争房屋存在一定影响，故疫情爆发后，顺忠公司未按期支付租金的行为，尚不足以达到碧鑫公司可以解除租赁合同的程度。 案例3：童力公司与东域公司房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)沪0115民初51474号
裁判观点：童力公司承租商铺用于开展线下体育培训，
因疫情及其防控措施的影响，经营确实会受到限制，在此情形下，其未按时支付租赁费用，东域公司应给予理解和宽限，不能以童力公司违约为由行使合同解除权。 总结：在因疫情及防控措施致使承租人难以实现正常经营、资金周转困难或营业收入明显减少而无法按照约定正常支付租金的，出租人以此为由诉请解除租赁合同的，往往难获法院支持。因出租人无法按约支付租金系受客观情况影响非恶意违约，且其支付能力在疫情结束后往往能恢复，并不影响租赁合同的继续履行。但司法实践中，在疫情影响结束后，若出租人仍怠于履行合同义务，存在诸如延迟或拒不支付合同租金等违约行为的，此时出租人有权依据合同约定或法律规定解除合同并追究违约方相应责任。
三、租赁合同纠纷的处理建议 疫情发生非合同双方所愿，为防范和化解合同纠纷，维护房屋租赁市场健康稳定发展，建议双方本着“互谅互让、共担损失”的原则，积极沟通、友好协商，尽量避免法律纠纷产生。笔者提出如下建议供参考：
（一）尊重约定，和解优先 针对合同履行障碍，首先查阅合同是否约定解决条款，有约定的，从约定。未有约定的，建议双方本着“共担损失、利益衡平”的原则积极沟通、协商解决，通过减免部分租金、缓交租金、延长租期等措施，依法促进合同继续履行，防止各方损失继续扩大。
（二）依照政策，申请减免 针对本轮疫情，上海市有关政府部门针对商业租赁用房租金减免等事宜相继发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》、上海市人民政府关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知等政策性文件，
对承租国有房屋从事生产经营活动的
小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户
2022年免除6个月房屋租金。有关租金减免的具体适用对象及办理流程等事宜，承租人可向市、区国资委、相关国有企业等单位进行咨询。
对于承租非国有商业用房用于经营的，根据前述政策性文件“
鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等
非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。”如承租双方未能就租金减免事宜协商一致的，受疫情或者疫情防控措施影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按租赁合同支付租金对其明显不公平的，承租人可寻求各类调解组织进行调解， 亦可寻求法院或仲裁等裁审机构进行相应司法救济。
（三）及时通知，保留证据 《民法典》第五百九十条规定“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”据此因疫情或防控措施导致合同双方存在履约障碍的，不能履行合同义务一方应当及时通知对方当事人并保存好相应的证据。关于通知的时间、内容及程序合同有约定的，依约定执行，未有约定的，受影响一方应在履约障碍发生后的合理时间内尽快通知对方，通知的内容可以包括受疫情或防控措施影响的时间、范围和程度等。关于证明材料主要包括疫情发生地政府部门公布的疫情防控文件、管控通知、征用征收通知、因疫情造成的经营损失等相关证据。
附：有关商业物业租赁合同纠纷的相关司法解释、司法政策及政府政策
- 相关司法解释
| 序号 |
文件名称 |
条款内容 |
| 1 |
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知 法发〔2020〕12号 |
三、依法妥善审理合同纠纷案件。
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 |
| 2 |
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知 法发〔2020〕17号 |
一、关于合同案件的审理
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 |
- 相关司法政策
| 序号 |
文件名称 |
条款内容 |
| 1 |
上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）（2020年版） |
问题6：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。 |
| 2 |
关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年版） |
问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题6：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 |
- 相关政府政策
| 序号 |
文件名称 |
条款内容 |
| 1 |
上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知
沪府办规〔2022〕5号
2022年3月28日印发 |
二、减轻各类企业负担
………
- 减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
|
| 2 |
《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》2022年4月1日印发 |
（三）减免对象：最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
（四）减免期限：实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。
注：有关国有企业减免房屋租金的其余事项如实施主体、减免方式及办理流程等内容详见《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》及租赁物业所在地政府部门发布的其余政策文件。 |
| 3 |
上海市人民政府关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知沪府规〔2022〕5号
２０２２年５月２８日印发 |
（二）扩大房屋租金减免范围
4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。（办理方式：申请享受）
5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。（办理方式：申请享受） |
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