内容摘要：某公司将自己的产权商铺租赁给第三方，因签订合同的名称及内容与“委托经营”非常相似，第三方无法履行合同义务后，存在着如何认定该合同性质，如何处理后续法律问题等一系列矛盾，经提交一系列证据后，认定“保底条款”成立并形成租赁关系。
关键词：委托经营、租赁、转租
作为一名经济、合同类诉讼律师，经常遇到很多不同案由、不同类型的案件，现就最近代理的一个房地产合同解除过程中涉及的法律关系，与大家分享。
案例详情
某二手房主拥有100多套房产，但由于自己的经营能力及房产经验有限，将其交给第三方出租、经营，双方签订了《招商运营合作框架合同》，经营不久，对方法定代表人就携款失踪，房主由此陷入困境。因为在经营期间，运营商与多位第三方签订合同，有承租方、装修公司、广告公司、物业公司，承租方又有违章搭建、开业率不足不支付租金、物业费过高、物业费债权人有多人等等诸多症结。由于不同的法律关系，将会在后续操作中极大的影响客户的利益，因此在起诉时，关于是否是委托关系还是租赁关系，成为了整个案件的焦点所在。
为此，笔者进行了的研究并提出以下观点：
ViewPoint 1：
根据《招商运营合作框架合同》的合同名称能否认定双方为“合作关系”或“委托关系”
我方与XX公司签订的合同虽名为《招商运营合作框架合同》，但“合作”一词应理解为广义上的合作。从广义上说，任何合同都存在至少两方的合作，不能据此认定双方即为合作关系。根据最高人民法院于1996年11月16日发布施行的《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》(法复[1996]16号)对如何认定合同的性质作出了规定，即“当事人签订的经济合同虽有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”。所以我们认为不能以合同名称来确定我们与XX公司之间是合作关系。
根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同的特点有以下几个方面：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，委托合同是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人或者受托人可以随时解除。委托管理其实是依据劳务，本质是为管理人员的劳务买单。市场上费用支付方式：目前市面上委托经营管理合同约定的费用方式大体是以下三种：固定费用；固定费用+提成；纯风险提成制。但是，依据《最高人民法院商事裁判观点》（最高人民法院民事审判第二庭编，总第1辑第一部分第三节）载明的观点认为，出租方不对出资、经营管理、经营亏损等与承租方共同承担责任，合同约定的营业收入提成部分系风险租金，并不影响该合同的租赁性质。因此，不能仅依据租金收取方式认定合同性质。在委托经营模式中，我方对XX公司的运营管理有权进行干预，有权要求XX公司汇报其运营状况，同时在此模式下，XX公司仅按约收取一定的报酬，其利润所得仍归我方所有。而在租赁模式中，我方并不干预XX 公司的运营，投资者的投资回报也不与XX公司的运营状况发生直接联系，我方只是定期收取一定的租金或投资回报。对合同标的物表述为“托管商铺”。根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，但根据我方与XX公司的《招商运营合同》中约定，我方并不参与XX的运营，商铺的经营管理均由XX公司自由决定，基本不受投资者约束，更符合租赁人自由使用租赁物的特征；商铺的经营管理收益均归于XX公司，无论商铺盈亏，投资者均只能获得固定报酬，该收益更符合“租金”的特征。由此认为符合委托合同要件的可能性较小。
ViewPoint 2：
《招商运营合作框架合同》是否为“联营合同”
根据《中华人民共和国民法通则》联营分为三种，一为法人型联 营：“企业之间或者企业 、事业单位之间联营，组成新的经济实体， 独立承担民事责任，具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法 人资格。”我方与 XX 公司并未组成新的经济实体，故不符合此条；二为合伙型联营：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经 营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定， 以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。”合同中，双方并 未约定如何承担民事责任，并且客户完全不参与任何经营：在初期的 广告推广、招商运营、签订合同（合同对象的选择及内容的决定权）、 选择供应商、协商租赁价格、收取租金、开具发票等方面，均由 XX 公司决定；在 XX 公司管理层方面，客户未委派任何人员或代表参与 决策、制定计划，XX 公司的工作人员也均与 XX 公司签订劳动合同， 对外以 XX 公司的名义开展经营业务；虽然有最低租金要求，但 XX 公司可自行决定上浮标准、自行签订合同、收取租金、自行选择合作 商及物业，自行决定运营方式。根据双方签订的协议，仅约定了 XX 公司签订合同后，须向客户报备《租赁合同》并定期制定招商计划。在我们查询的案例中，也有“合伙型联营要求各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任，且需向工商行政管理机关办理营业登记”的记载（引自上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终3021号判决书）。而我方和XX公司之间并未成立新的合伙企业，未向工商机关办理登记，且无共同经营，故认为符合此条的可能性较小。三为合同型联营：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”“合同型联营中，各方各自独立经营和承担民事责任，仅在生产经营过程中相互协作，一般不会涉及利益分配或“保底条款”的问题。”（引自上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终3021号判决书）而我方与XX公司的《招商运营合同》中约定：对外以XX公司名义进行经营活动，我方仅参与利润分配，且利润分配中约定了保底收益的计算方式，并未约定对XX公司的行为承担责任，也即在XX公司的经营期间，所有责任由XX公司独立承担。由此认为符合合同型联营要件的可能性较小。
ViewPoint 3：
《招商运营合作框架合同》是否为“租赁合同”
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
《贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（一）》：“房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为，均为房屋租赁。”在合同附件中，有《租金预测表》及《一房一价表》，里面详细罗列了每间房屋每平方的租赁价格及房屋出售价格，我们认为，《租金预测表》实为我方要求XX公司收取租金的最低标准。而双方在合同中约定，“双方在经营管理期限的前三年，以以上表中的价格作为客户收取收益的基数，那么这种约定是否可认为双方约定了“保底收益”条款？
通说认为出租合同有四个要件：（1）将房屋交付他人使用；（2）不参与经营；（3）取得租金性收益；（4）房屋所有权未转移。（1）（2）（4）点我方可根据实际情况及相应证据予以确认，关于租金性收益，通说认为，租金是指承租人因对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。租金的方式可以是多样化的，除了现金之外，其他的对价形式也属于法律允许的范围。本合同中，双方约定由XX公司投入资金装饰装修、招商、运营，之后按固定比例收取收益，虽然这种比例会根据XX公司的运营情况有所变化，但如XX公司的运营低于一定数值，客户的收益值也会相应固化在一个点上，这时，也可视为收取“保底收益”即租金的一种方式。故力争我方与XX 公司的《招商运营合作框架合同》应认定为租赁合同。
之所以分析阐述以上关系，与是否能最大程度维护客户的利益息息相关。如认定为合作关系，
因为双方没有约定承担责任的比例，极有可能风险各半，无论哪种比例，由于 XX 公司已没有实际偿付能力，如判决由我方承担全部责任，而我方再进行内部追偿的话，等于要由客户事实上承担全部责任；
客户把房产买下时已支付了巨大的对价，在没有任何收益的情况下（按合同约定，XX公司二年内不支付客户租金），又将背负巨额债务，且所有合同并未在客户处备案，对于每份合同的真伪及履行程度亦无法判别；如XX公司恶意签订合同，设置不对等条款，又涉及到合同无效或可撤销；如 XX公司收取保证金，又涉及到此笔巨额款项是否需要客户来返还并承担违约责任..….客户未来将面临诸多不可控因素。如与新的承租方建立关系，又涉及到因为历史原因原合同未解决，一房两租或多租等情况，资产无法盘活，每一天都面临包括资金占用损失、租金损失、固定资产折旧损失、物业损失等，牵一发而动全身。
如被认定为合伙型联营合同，根据《民法通则》第52条、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第9条、最高人民法院《关于审理合伙型联营体和公民合伙组织对外债务纠纷案件应否一并确定合伙内部各方的债务份额的复函》答复等法律规定及司法解释的规定，可知合伙型联营主体承担民事责任具有以下特点：合伙型联营组织不具备法人资格，不能独立承担民事责任，由联营各方以各自经营管理的或所有的财产承担民事责任；在联营各方以各自经营管理的或者所有的财产承担责任的范围内，可以适用各方出资 比例或协议约定；合伙型联营各方，依照法律的规定或者协议约定负连带责任的，承担连带责任。
顾名思义，联营，联合经营。是双方均有经营行为，因无法分清或无需分清各自行为，从而连带。而本案中，没有联合经营行为，经营者只有 XX公司一家，我方不参与经营。所以认为不符合合伙型联营的相应特征。
纵观本案，认定租赁关系，更符合本案的实际情况，也能最大承担维护客户的利益。租赁关系会将客户与以上与第三方的合同做利益上的“隔离”，即可以以合同的相对性进行抗辩，我方作为这些合同的第三方，既不是合同的签订者或合同的履行者，亦不是合同的收益方，因此可免除合同约定的支付义务及其他义务。
合同上的法律关系分析好以后，我们就起诉要求解除与XX公司的租赁关系。因当时还有另一个租户作为共同被告，其当庭拿出了一份关键证据《委托协议》，其中陈述说：“现委托XX公司办理有关房屋租赁、招商、运营管理等相关业务…受托方可以以自己的名义对外签订租赁合同”。这份协议犹如重磅炸弹出现在法庭上，该租户同时提出两个观点：1、《委托协议》名称为“协议”，所以其为独立合同，与《招商运营合作框架合同》具有同等法律地位且签订时间在后，所以即使《运营合同》被认定为出租关系，那么该《委托协议》也更改了双方的关系，我方与XX公司应为委托关系；二、根据该《委托协议》，我方应全部接受其与XX公司的合同内容。拿到此证据后，我们认真分析了这份协议，从名称上看，认为同《招商运营合同》一样，不能以合同的名称来简单的判断合同的性质；从签订主体上看，《委托协议》与《招商运营合作框架合同》的签订主体相同；从时间上看，这份《委托协议》的签订时间在后，《招商运营合作框架合同》签订在前；从该协议形式上看，只有聊聊几百字，与《招商运营合作框架合同》约定了几十页的内容不可同日而语；从内容上看，全文只有客户委托XX公司的内容，对于一份合同通常应有的权利义务条款、违约条款、争议条款等均未涉及，而这些委托内容恰恰与《招商运营合作框架合同》的委托内容相同，并没有超出也没有缩小委托范围；基于内容重于形式的基本判断原则，我方认为，这份《委托协议》其实质应为《招商运营合作框架合同》的附件，因没有一份合同所需的完整内容，而内容应被定义为“委托书”，其是对于双方签订的《招商运营合同》内容的再次确认而不是更改，是在租户强烈要求的大前提下，为XX公司能顺利完成租赁关系的一种事实确认。基于以上认识，我们对此份《委托协议》的形成背景、原因、内容等方面进行了详细的阐述，并进而以XX公司与租户之间也是租赁关系为由，要求确认次承租人的租赁关系解除。
经过了漫长的案前分析、
艰难的庭审及观点的胶着，就像在山洞的夹缝中行驶的火车，只要一直向前，一切皆是序章。
最终，法庭认可了我们关于“保底条款”的相关约定，支持了我们关于出租关系的论证；美中不足的是，认定次承租人是基于对《委托协议》的信赖签订《租赁合同》，其本意为与产权人签订合同，由此并未解除次承租人的租赁关系，相关案件的审理也在进行中。
在司法实践中，一直存在着实质关系的说法，名义上是借贷，实质则是入股；名义上是融资租赁，实则是借贷关系。在纷繁复杂的名目中，想通过实质目的、实质行为的判定，达到法庭认可的实质效果，其中间有法律条款、司法案例的理性引导，也有律师如何合理运用证据、如何整理清晰证据链的感性思维。作为一名律师，最重要的技能是如何运用自己的所学，灵活运用，最大程度的维护客户的权益，维护法律的尊严，我们在路上。
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